Vous pouvez investir en immobilier avec des frais limités, via le démembrement de propriété. Ce mécanisme juridique permet de scinder le droit de propriété en deux. D'une part la nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien, et d’autre part l'usufruit, qui est le droit d'utiliser le bien. Avec l'acquisition d’un bien immobilier démembré, on peut donc bénéficier d'une décote sur le prix, en contrepartie de la privation temporaire du droit d'y résider ou de le louer.
Deux entités juridiquement distinctes
Dans un démembrement, la nue-propriété et l'usufruit sont exercés par deux entités différentes.
Il peut être subi :
Ce cas de figure se produit souvent après une succession, lorsque le conjoint survivant décide de conserver l'usufruit sur les biens. La nue-propriété est alors dévolue aux enfants.
Ou voulu :
Lors d’une donation :
Le démembrement de propriété peut également s’appliquer lorsque le propriétaire d'un bien décide de séparer l'usufruit et la nue-propriété.
Cela peut donc être un levier d'optimisation fiscale pour transmettre, à bon compte, son patrimoine de son vivant. Ainsi, un parent donne la nue-propriété de son appartement à un enfant tout en conservant l'usage du bien, pour continuer d'y vivre. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la seule nue-propriété.
Plus concrètement, le législateur donne à l'usufruitier le pouvoir d'administrer le bien en question. Il peut utiliser le logement à ses fins personnelles, le louer, percevoir des revenus fonciers.
De son côté, le nu-propriétaire doit prendre en charge les grosses réparations (article 606 du code civil).
Lors d’une acquisition immobilière :
En gestion de patrimoine, L'investissement en nue-propriété consiste à acquérir un bien, sans l’utiliser, pendant une durée prédéterminée.L’investisseur ne peut pas y vivre, ni le louer durant le démembrement.
En contrepartie, le nu-propriétaire bénéficie d'un prix d'achat décoté et est exonéré de la taxe foncière, laquelle incombe à l’usufruitier.
A l’extinction du démembrement il récupère la pleine propriété du bien et peut jouir soit des loyers soit de l’utilisation du bien.
Se constituer un patrimoine solide
L'acquisition en nue-propriété s'adresse à des investisseurs qui disposent d’un patrimoine déjà important car, en l’espèce, ils ne perçoivent aucun revenu pendant de longues années.
Il s’adresse également à des personnes qui subissent une pression fiscale importante mais qui souhaitent quand même investir sans l’alourdir en ayant comme objectif soit la préparation à la retraite (en prévoyant une baisse de revenus) soit la constitution d’un patrimoine immobilier.
Investir en nue-propriété peut se faire de plusieurs manières :
- Soit en achetant un bien en viager lorsque l'acquéreur ne devient propriétaire qu'au décès de l'occupant.
- Soit acquérir un bien immobilier neuf en nue-propriété avec une décote de l’ordre de 30 %.
- Soit sous la forme d'un achat de parts de SCPI spécialisées : Là encore, pendant la durée de démembrement, c'est l'usufruitier qui paie les impôts et taxes, liés à la jouissance du bien. A l’issu du démembrement conclu sur 5,6,8,10 ans, l’investisseur récupère la pleine propriété des parts et jouit des loyers sur 100 % des parts et de la valorisation des parts sur 100 % en pleine propriété.
Une fiscalité avantageuse
In fine, le nu-propriétaire de parts de SCPI ne perçoit aucun revenu durant le démembrement. Il n'y a donc aucune incidence sur son impôt.
Autre intérêt, parfois méconnu : en cas d'acquisition de la nue-propriété avec un prêt bancaire, les intérêts d'emprunt peuvent se déduire sur les autres revenus fonciers… Voire même générer un déficit foncier !
Dernier avantage fiscal : pendant le démembrement, la valeur de la nue-propriété n'est pas prise en compte dans l'évaluation du patrimoine imposable à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) de l'investisseur en nue-propriété. C'est encore l'usufruitier qui déclare le bien et qui est redevable éventuellement de cet IFI… sur la pleine propriété du bien !